控增量、去庫存、優(yōu)供給——2026年我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)三大重點(diǎn)解讀

近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。在剛剛結(jié)束的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，這一政策思路得到進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。2026年我國房地產(chǎn)市場如何落實(shí)“穩(wěn)”的要求？供給側(cè)施策有哪些重點(diǎn)發(fā)力方向？記者就此采訪了行業(yè)專家學(xué)者。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，因城施策是“穩(wěn)市場”根本遵循。房地產(chǎn)具有鮮明的區(qū)域性市場特征，城市之間的市場態(tài)勢差異顯著，即便是同一城市的不同行政區(qū)、不同板塊，住房的供求格局也存在較大分化。

“各地需在精準(zhǔn)掌握人口流動趨勢、住房存量現(xiàn)狀、新建商品住房庫存、二手住房掛牌量等核心數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格遵循‘人-地-房-錢’協(xié)同匹配原則，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控。”虞曉芬說。

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，專家普遍認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，控增量的政策要求愈加緊迫。

“控增量，核心是順應(yīng)存量時代趨勢轉(zhuǎn)變發(fā)展思路?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟分析說，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量主導(dǎo)的新階段，并非短期市場波動所致，而是市場發(fā)展到一定階段的必然趨勢。當(dāng)前全國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模大，改善性需求成為市場的主體，多數(shù)改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實(shí)現(xiàn)，這一市場結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)的路徑轉(zhuǎn)換。

國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，房地產(chǎn)過剩的城市，嚴(yán)控新增房地產(chǎn)用地，重點(diǎn)結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數(shù)量。“這兩項(xiàng)措施從源頭控制新增房地產(chǎn)供給，對緩解供求矛盾、穩(wěn)定市場預(yù)期，將發(fā)揮關(guān)鍵性的積極作用。”

“去庫存”的關(guān)鍵在哪里？專家表示，供求基本平衡是穩(wěn)市場的基石，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾是存量房源積壓與有效住房需求錯配。會議部署的“去庫存”舉措，并非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩(wěn)定、民生保障與城市升級的系統(tǒng)性工程。

一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給渠道，降低保障房建設(shè)的周期與成本，實(shí)現(xiàn)“去庫存”與“補(bǔ)保障”的雙重突破。據(jù)了解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發(fā)行專項(xiàng)債券用于收購存量商品房并轉(zhuǎn)化為保障房，形成了可復(fù)制的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

另一方面，實(shí)施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區(qū)居民的居住條件，又能通過改造激活存量住房價值，同時帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，釋放內(nèi)需潛力。

在“優(yōu)供給”方面，專家表示，這是著眼長遠(yuǎn)“穩(wěn)市場”的重要發(fā)力點(diǎn)，其核心在于通過優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、提升住房品質(zhì)，更好滿足不同群體的多樣化住房需求。

虞曉芬認(rèn)為，在住房保障層面，進(jìn)一步提高住房保障的精準(zhǔn)性和有效性，加快實(shí)現(xiàn)人人住有所居。在品質(zhì)建設(shè)層面，圍繞好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計、好材料、好建造、好運(yùn)維的“五好”要求，推廣成熟有效的經(jīng)驗(yàn)做法和惠民實(shí)用技術(shù)，降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，加快推動“好房子”建設(shè)從示范試點(diǎn)邁向全面普及，全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質(zhì)，以“好房子”撬動并持續(xù)釋放改善性居住需求。

吳璟表示，供給端精準(zhǔn)施策則是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑。從控增量順應(yīng)存量時代趨勢，到去庫存實(shí)現(xiàn)多維協(xié)同效應(yīng)，再到優(yōu)供給統(tǒng)籌短期與長期目標(biāo)，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三位一體、有機(jī)銜接，構(gòu)成了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的完整邏輯鏈條。隨著各項(xiàng)舉措的落地見效，必將推動房地產(chǎn)市場供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)動態(tài)平衡，引導(dǎo)市場走出轉(zhuǎn)型陣痛，邁向更健康、更可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展新階段。